2018年成都写字楼租赁市场从上半年的“狂欢”到下半年的“沉寂”，可谓是跌宕起伏，令人措手不及。高力国际通过以下2018年全年回顾，以及2019年市场展望，为各位读者讲述一场真实且血肉丰满的成都写字楼需求变迁。

　　成都写字楼市场的“重生”与“希望”

　　(2017 下半年-2018 上半年)

　　新增供应大幅下降，大面积需求租户疯狂扩张，市场成交租赁面积迅速攀升，全市整体空置率不断走低，甲级写字楼免租期逐步收紧，平均租金开始触底回升：这一切似乎都在昭示着成都写字楼正在摆脱价格战的阴霾，涅盘重生的希望就在眼前，无论是写字楼业主，还是作为办公楼服务代理的我们，都不禁陷入春日的暖阳中，喜不自禁。

　　2018年全年甲级写字楼新增供应仅录得13.5万平方米，同比大幅下滑70.8%;

　　2017、2018年两年成都甲级写字楼净吸纳量分别达到45.7以及48.5万平方米，较2016年增长近一倍;

　　截至2018年第四季度末，成都甲级写字楼平均空置率进一步回落至17.3%，为2010年以来最低水平;

　　自2017年一季度开始，甲级写字楼免租期逐步收紧，平均租金开始触底回升，并且在2017年第四季度，租金涨幅达到3.1%的最高值。

　　幸福来之不易，却又悄然离去

　　(2018年10月起)

　　然而，自2018年10月开始，市场的走向又超过了大部人预期。作为写字楼市场风向标，晴雨表的乙级写字楼小业主已经感受到了刺骨的寒意。在包租公司和小业主的快速反应下，成都乙级写字楼租金已在2018年由升转跌。而甲级写字楼大业主这样抗风险能力较强的舰船，租金涨幅也在2018年下半年逐步收窄。2018年第四季度，成都市甲级写字楼平均租金环比仅微增0.2%，租金回升的趋势几乎停滞。

　　需求何以大幅减弱?市场真的可能在短时间内发生如此大变化吗?

　　自2018上半年堆积的经济和政策利空影响在年底集中爆发，联合办公/包租公司，非传统金融，房地产建筑，游戏软件成为2018年办公需求下滑较为显着的行业。

　　1、民营经济之困直接动摇成都写字楼需求根基

　　2、细分行业规范性政策进一步深化，如拊背扼喉

　　3、联合办公/包租公司快速扩张泡沫初现，布点步伐大幅减缓

　　4、民营经济之困 + 政策监管风波尚未消化，企业社保征收调整又补一刀

　　部分行业办公需求有望脱颖而出 2019年写字楼市场预测与展望

　　2018年在经济和政策的双重压力下，部分行业企业经营状况下滑，办公需求减弱。但对于2019年的写字楼市场，我们依然捕捉到不少积极的趋势信号。高力国际研究部预测以下几大行业有望在2019年崭露头角，取代部分下滑的办公需求。

　　1、民营企业之困乃中国经济之困，2019年将举全国之力扶持民营经济发展。

　　在民营企业贡献了经济半壁江山的成都，市委、市政府以雷霆之速发布“成都民营经济25条”，旨在进一步降低民营企业经营成本，缓解民营企业融资难融资贵问题。更宽松的资金及政策利好下，民营经济也将在不久的将来重回正轨。

　　2、活跃的进出口贸易，全方位对外开放的宽松环境给予外资企业更大信心。

　　成都与“一带一路”沿线国家投资贸易往来占比的持续提升，冲抵了部分中美贸易摩擦所带来的负面影响。同时加大放开市场准入，扩大负面清单管理制度，全方位对外开放政策，是外资企业在华发展最佳时机。成都也有望在新的一年扭转外资企业疲软的办公需求。

　　3、高品质写字楼成为零售服务型企业新宠。

　　对于零售服务型企业，租金昂贵的商铺所带来的昭示性，和客流价值越来越低。而租金低廉，形象品质更高端的商务写字楼则日益受到零售经营服务商家的青睐。

　　4、需求行业方面，基建相关设计，工程及原材料行业，传统金融，科技金融，独角兽及其联盟企业，社交新媒体企业有望在新的一年冲出重围，崭露头角。